Számos egyetemista életében eljön az a pillanat, amikor vidékről Budapestre felköltözve, vagy a fővárosi családi fészekből külön élet reményében kirepülve, albérletkeresésbe kezd. De minek is jár utána valójában, albérletnek vagy bérletnek? A kérdésfeltevés talán nem is lényeges, szemben a két fogalom közötti különbséggel!
Fogalmi áttekintés
A lakhatási válság, illetve a bérleti díj magas összege miatt számos egyetemista kényszerül arra, hogy másokkal közösen béreljen egy ingatlant. A közös lakásbérletnek két konstrukciója ismert.
Az egyikben a bérlők úgynevezett társbérlők, vagyis a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják. Így például, ha egy szobát bérlünk, azzal mi rendelkezünk -a szerződés természetéből eredően bizonyos korlátokkal -, de a nappalit, konyhát a másik szobát bérlővel közösen használhatjuk. A társbérlők emellett önálló bérlőknek számítanak, ezáltál a másik nem rendeltetésszerű használatból bekövetkezett károkozásáért, mulasztásáért sem vonhatóak felelősségre, hiszen a bérbeadóval szembeni felelősségük nem egyetemleges.
A másik konstrukció a bérlőtársi forma, melyben a bérlők az ingatlant és annak minden helyiségét együttesen bérlik. Felelősségük szempontjából elmondható, hogy a bérbeadóval szemben fennálló kötelezettségeik megegyeznek, emellett egymás viszonylatában szintén egyenlő jogokkal és kötelezettségekkel rendelkeznek. Egy frissen összeköltöző pár számára nagy valószínűséggel ez a megoldás lesz a legkedvezőbb.
Szerződéskötés fontossága
A fogalmi kérdések tisztázását követően eljutunk arra a pontra, hogy megtaláltuk a számunkra tetszőleges ingatlant, és megkezdjük a tárgyalást a bérleti szerződésről. Ez a bérleti jogviszony egyik legkritikusabb pontja, hiszen ekkor hozunk (vagy épp nem hozunk) döntést mindazokban a kérdésekben, amelyek egy jövőbeli jogvita kimenetelét dönthetik el. Ugyanakkor egy részletes és jól szabályozott szerződés alapján nagyobb a valószínűsége, hogy nem lesz szükség a bírói úton történő igényérvényesítésre.
Kifejezetten fontos, hogy kössünk szerződést, hiszen ennek hiányában jogcím nélküli használóvá válunk, és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lakástörvény) alapján a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével a használati díj a bérbeadó által emelhető. A rendelkezés ezáltal – a már említett szerződés hiányában – könnyen a visszaélések táptalajává válhat.
Azt követően pedig, hogy a szerződéskötés alapvető szükségességét tisztáztuk, vegyük sorra azokat a kérdéseket, amelyeket ajánlott szerződésbe foglalni.
Bérleményleltár
A birtokbaadás során érdemes leltárt készíteni, melyben a szükséges részletességgel felsoroljuk a bérlemény berendezéseit, tartozékait, továbbá az állapotukról is rövid ismertetést készítünk. Ennek következtében később nem válik vita tárgyává, hogy az ágykeret és a kis komód vajon a bérbeadó tulajdonát képezi-e, vagy azokat a bérlő hozta magával beköltözéskor. A leltár lehet írásbeli, tartalmazhat fotókat, de lehetőség van arra is, hogy videófelvételt készítsünk, amelynek segítségével jól beazonosíthatóan rámutatunk a bútorokra, műszaki cikkekre. Másik lehetőség, ha a lakás állapotát ismertetjük, hogy a szerződés megszűnését követően könnyen alá lehessen támasztani, a bérlő rendeltetésszerűen használta-e a bérleményt vagy sem. Mindezek után már annak eldöntése sem képezhet újabb feszültséget, hogy a konyhafal már a birtokbaadást megelőzően is össze volt-e kenve zöld festékkel avagy sem. A szerződésben mindezeken felül pedig rögzíteni kell, hogy a leltár, mint melléklet a szerződés részét képezi.
Közjegyzői okirat
Amennyiben a felek a bérleti szerződést „maguk között” és két tanú aláírása mellett kötik meg magánokirat formájában, a szerződés megszűnését követően előállt problémák – például, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni, a közös költséget nem fizeti meg vagy a bérbeadó visszatartja a kauciót – akár hosszú évek pereskedését vonhatják maguk után. Mindezek megelőzése érdekében érdemes a szerződés egészét, vagy a kiürítési nyilatkozatot közjegyzői okiratba foglalni. Ha a szerződés egészét közjegyzői okiratba foglalják, az kétoldalú jogügyletként mindkét felet biztosítja. A szinallagma szempontjából ez a legideálisabb megoldás. Gyakoribb megoldás azonban, hogy kizárólag a bérlő tesz egyoldalú jognyilatkozatot arra vonatkozóan, hogy a bérleti szerződés megszűnését követően kiüríti és átadja a bérleményt. A közjegyzői okiratba foglalás elsődleges előnye, hogy szerződésszegő magatartás esetén közvetlenül, külön perindítás nélkül végrehajtható a végrehajtási záradékkal ellátott kötelezettségvállalás, mely által az adós (ha nem teljesít – szerk.) a megszokottnál „bensőségesebb” kapcsolatba kerül az illetékes végrehajtóval.
Dohányzás, állattartás, vendégfogadás
A bérbeadó szempontjából a bérlő által tanúsítható három talán „legkárosabb szenvedély” a dohányzás, az állattartás és a vendégfogadás, hiszen mindhárom ronthatja a lakás értékét, így különösen kellemetlen, ha a kiskedvencünk megrongálja a bútorzatot, a nikotintól okkersárgává válnak a falak (melynek láttán még egy tapasztalt festő szíve is kihagy egy ütemet), vagy a vendég túl gyakori ottlétével már-már a bérlő életvitelszerűen együtt élő lakótársaként viselkedik. Annak érdekében, hogy a fent említett kérdéskörök felettébb higgadt és megfontolt tárgyalása ne eredményezze egy sokkal inkább felfűtött és érvekkel kevésbé alátámasztott vita kialakulását, a megelőzés érdekében kiemelten fontossá válik az előbbi felsorolás által említett „tragikus triász”, valamint mindezek jogi vonzatainak szerződésben történő szabályozása.
A dohányzás tekintetében nem nehéz döntést hozni, hiszen ezt általában véve vagy engedélyezi a bérbeadó vagy nem. Ugyanakkor tisztázni kell, mi számít dohányzásnak. Beleértjük-e az egyértelműen idesorolandó cigaretta mellett a vízipipát, füstölőt vagy a rövid idő alatt legendává vált Elfbárt?
Az állattartás esetén már komplexebb helyzet alakul ki, mert előfordulhat, hogy míg egy teknős még bírja a bérbeadó hozzájárulását, addig egy macska már nem. Ugyancsak tisztázni kell, hogy az állattartásnak feltétele-e a regisztrált chip és a kötelező oltások beadatása. Annak lehetősége sem kizárt, hogy a bérbeadó némileg magasabb bérleti díj megfizetése ellenében engedélyezi a bérlő számára, hogy kisállatát magával hozhassa.
A vendégek fogadását a bérlőnél tölthető egymást követő éjszakák, illetve egy adott időintervallumban meghatározott alkalmak maximális számával szabályozhatjuk, amennyiben igény van rá. Bár meg kell jegyezni, utóbbi nem számít túl megnyerő lépésnek a felek épp csak megkezdődő bizalmi viszonyában.
Kaució
A hétköznapi nyelvben csak kaucióként ismert óvadék egy dologi hitelbiztosíték, mely annak biztosítására szolgál, hogy az óvadékot adó fél szerződésszegő magatartása esetén az óvadékot kapó fél kielégíthesse a saját, a szerződésből eredő követelését az óvadék összegéből.
Szokás szerint a kaució átadására a szerződés megkötését követően kerül sor, mértéke pedig a szerződésben meghatározott bérleti díj két, ritkább esetben háromszorosa, hiszen a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.
Ajánlott továbbá rendelkezni a szerződésben arról, hogy egy esetleges szerződésszegés esetén az óvadék felhasználását követően a bérlő köteles-e azt visszapótolni, illetve, ha a visszapótlást elmulasztja, az elmaradás megnyitja-e a bérbeadó rendkívüli felmondási jogát. Amennyiben rögzítésre került, a kaució a szerződés megszűnésekor – feltéve, hogy nincs elmaradt bérleti díjfizetési kötelezettség, illetve a bérlemény átadása rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történt – a bérlőnek visszajár, de a felek megállapodása alapján annak értéke akár le is lakható.
A kaució visszaadását ezen felül a kulcsok visszaadásához és a lakcímről való kijelentkezéshez is köthetjük. A bérbeadó részéről különösen fontos, hogy a kaució átadásáról készpénzes fizetés esetén átvételi elismervényt adjon, amennyiben pedig a bérlő banki átutalással fizet, úgy az utalás során a megjegyzés rovatban kell megemlíteni a pénzmozgás jogcímét.
Közüzemi -és közös költség
Számtalan félreértést meg lehet előzni, ha már a szerződésből egyértelműen kitűnik, hogy a felek hogyan osztják fel egymás között a közüzemi díjak megfizetését, ismertebb nevén a rezsit, illetve, hogy ki egyenlíti ki a közös költséget és pontosan mi is tartozik bele. A felek megállapodása alapján megoldható, hogy a jelen bekezdésben tárgyalt költségeket a bérlő a bérbeadó kezéhez teljesítse, vagy éppen ő maga gondoskodjon a befizetésről, amit a bérbeadó felé igazolni köteles. Az utóbbi esetben szükséges, hogy a bérlő nevére legyenek átíratva a közüzemi szolgáltatások. Szintén a szerződés részévé válhat, hogy feljogosítjuk-e a bérlőt a már meglévő telekommunikációs csomag lemondására, egyúttal egy másik távközlési szolgáltatás igénybevételére.
A közös költség tekintetében érdemes külön kitérni arra, hogy ki viseli az előtakarékossági elemekre vonatkozó terheket. Előtakarékossági elemek alatt azokat a beruházásokra félretett összegeket értjük, melyeket a társasház egy esetleges felújítás, javítás költségeinek fedezése érdekében épít bele a közös költségbe. Ezek a beruházások azonban nem feltétlenül a bérlő, hanem sokkal inkább a bérbeadó érdekét szolgálják, hiszen a bérlemény az ő tulajdona, és a már említett beruházások által a lakás forgalmi értéke fog nőni (pl. ha a liftet korszerűsíti a társasház).
A Lakástv. alapján a lakás fenntartásával járó kisebb költségeket (pl. csöpögő vízcsap, gázkazán felülvizsgálati díja) a bérlő, a többi költséget a bérbeadó viseli (pl. elromlott gázkazán alkatrészének cseréje, társasház külső falainak hőszigetelése). Mivel a főszabály bőven teret hagy a diszpozitív szabályozásra, bátorítom az olvasót, hogy éljen is vele!
Egy másik érzékeny pont a késedelem kérdésköre, avagy mi a teendő, ha a bérlő például a közüzemi szolgáltatások díjának megfizetésével késedelembe esik. Köteles ebben az esetben késedelmi kamatot fizetni a tartozása után a bérbeadónak, és ha igen, az megegyezik a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal (törvényes kamat), vagy azt a szerződés egy eltérő kamatlábban határozza meg (ügyleti kamat)?
Zárszó
Egy biztos, a bérleti szerződés megkötése során alaposan meg kell tárgyalnunk a számunkra fontos kérdéseket, hiszen könnyen meglehet, hogy több évi pereskedéstől, stressztől és egyébként elkerülhető anyagi ráfordítástól kímél meg minket. Felvetődik a kérdés azonban, hogy mi módunk van tárgyalásra akkor, ha a bérbeadók a felvételi pontszámok kihirdetését követően „dúskálnak” a potenciális bérlőkben. Ha túl sok módosítást kívánunk eszközölni, könnyen megeshet, hogy a tárgyalópartnerünk inkább valaki másnak adja bérbe az ingatlant. Így hát kedves olvasó, jól válassz stratégiát, mikor új otthonodat keresed!
A borítókép forrása: X
